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双方分歧导致合同流产 租房订金无须双倍返还
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一家之言

案由:朱某将一套商品房委托中介公司挂牌出租,李某有意承租,实地看房后,便与朱某就租金及其支付方式等问题进行了磋商。基本达成一致后,双方约定于次日至中介公司签订租赁合同。在朱某要求下,李某向其缴付了5000元“订金”,朱某出具收条,写明:“收到李某订金5000元,明日签订租赁合同,如有违反退一赔一。”

次日,双方至中介公司,由于该房所在小区提供24小时中央热水及中央空调,故物业管理费较高。朱某提出,李某是实际居住人,物业服务是由李某享受,故应由李某承担物业费,并提出租期定为一年;而李某则认为,根据租赁市场的惯例,物业费应由业主承担,并提出半年内其在他处购买的房屋将交付使用,故仅同意签订半年的租赁合同。由于双方对上述问题无法达成一致,李某欲要回已付订金,朱某不同意。一周后,朱某将房屋另租于他人,李某得知该情况后,遂诉至法院要求朱某双倍返还定金。

法庭审理中,李某称,朱某收取其定金后却将房屋另租于他人,根据定金罚则,朱某应当双倍返还定金。朱某则认为,不签订合同的责任在于李某,在双方对合同的相关条款无法达成一致的情况下,其自然有权将房屋另租他人。此外,在看房后其虽收取了李某5000元的“订金”,但此“订金”与法律上规定的“定金”并非同一概念,并不发生定金双倍返还的法律后果,故其仅同意返还李某5000元。

法院审理后认为,李某向朱某交付的5000元虽名为“订金”,但根据收据中对不签订租赁合同法律后果的约定即 “明日签订租赁合同,如有违反退一赔一”,应当认定该“订金”实为签订租赁合同的担保,具有定金的法律后果。由于在收取定金前,双方并未对租赁合同的期限及物业管理费的承担进行磋商,而在签订租赁合同时对上述内容无法达成合意,致合同未能签订并非任何一方的过错,故李某仍不能适用定金罚则要求朱某承担双倍返还的责任。遂判决朱某承担返还5000元的责任。

■笔者视野

本案的争议焦点在于,一、李某向朱某交付的5000元“订金”是否应当认定为“定金”。根据最高院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称 “担保法司法解释”)第一百一十八条的规定:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。根据上述司法解释的规定,若当事人在合同中将“定金”写为“订金”、“押金”等,且在合同中亦未约定符合定金特性的定金罚则的,该 “订金”、“押金”一律不能认定为“定金”,不能按定金罚则处理。本案中,朱某向李某收取的钱款虽名曰 “订金”,出具的收条中还写明了 “如有违反退一赔一”的内容,但仍应当认定该“订金”具有定金的法律后果。
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