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6月1日营业税新政实施 二手房转售成本增加多少
来源:  作者:本站
  5月11日,建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》指出,自2005年6月1日起,国家将调整住房转让营业税税收,个人购买住宅不足两年转手的,将按售房收入全额征收营业税。超过两年的普通住宅在销售时免营业税,而非普通住宅仍按差额征税。业内人士说,这一调整将大大增加二手房售房成本,楼主售房前得仔细掂量了。 

  出现抛售势头  一半是炒房者所为 

  据北京市建委公布的统计数据,2005年1-4月全市二手房成交量21763套,总建筑面积为305万平方米,与去年同期相比,分别上涨39.61%、66.88%;中大恒基、我爱我家和爱家房产中介公司的联合调查显示,4-6月,委托售房的“楼主”增加了30%。业内人士表示,初步统计,二手房交易中有五成是用于投资。 

  “短期内二手房可能会出现抛售的情况,因为6月份开始,售房的成本就要大大增加了。这肯定会让本来就有售房意愿的加快动作。”爱家房产产经中心主任周丹说。“目前二手房的投资回报率还处在较高的水平。”周丹介绍,在1999年-2001年12月期间交房的二手房目前的投资收益在10%左右。“爱家房产经纪公司受理交易的二手房大约有55%是用于投资的,公司的VIP会员都有4套以上的房子。” 

  “6月1日以前出现二手房放量的情况,主要是由于《意见》把税收的优惠门槛提高了,6月份以后持房等待的人就会增加。因为在两年内售房的话,营业税成本就很可观了。”周丹说,“还有一种可能是,由于6月份以后销售二手房的人少了,供求关系将导致二手房房价出现小幅度回升。” 

  专家表示,营业税的这一调整可能使近期想出售二手房的人增加,但是从长期来看,这一规定会让房屋在楼主手中持有的时间延长。 

  6月1日营业税新政实施  炒房成本增加多少 

  营业税的调整使二手房的交易成本到底增加了多少呢?记者请专业人士算了一笔账。由于二手房转让情况比较复杂,新的税收政策只对两年内的商品房产生效用。就以一套在今年年初购买的二手房为例。 

  购买二手房大概要缴纳以下费用:契税(评估价的1.5%)、印花税(合同价的0.05%)、过户登记费(50元)、查档费(50元)、贴花费(5元)、按揭费用(各中介公司不等,具体数额在1500元左右),中介费(成交价的2-2.5%)。如果不用做按揭的话,一套50万元的二手房需要缴纳的各种税费总共为17855元(中介费以2%计算)。 

  假设在年初买的这套50万元的房子到现在升值了5万元,现在价值55万元。如果该房不能在6月1日前出手,就将缴纳55万元×5%=27500元的营业税;按现在的规定,售房者还需要对“倒房”收入缴纳个人所得税(但是在目前的实际操作中基本没有落实这项政策,所以可以忽略不计)、每平方米3元的手续费,还有万分之五的印花税。这样,售房者转让二手房所付出的成本就达到28000元左右。 
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