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二手房出售征个税地方政府市场相博弈
来源:  作者:本站
  为了抑制房地产投机,近一段时间,杭州、南京、青岛等地,对出售二手房所得开始严格征收20%的个人所得税。北京市朝阳区在6月1日也出台规定,二手房只有完税后才能办理过户手续。但最近,杭州、南京、北京朝阳区地税部门却取消了这种做法。目前,只有青岛还在坚守。  

  房地产税收征管中地方政府和市场的博弈过程,反映出法律执行过程中无奈的一面。实际上,我国的税法对个人转让住房需要缴纳的营业税、个人所得税、土地增值税等都有明确规定。而且,税法作为全国人大常委会制定的法律,任何一级政府都没有权力更改和违反,除了税法授权的政府部门,其他部门都不能擅自调整税率和减免税。但是,在二手住房转让的税收征管上,我们看到的却是这样一种现象:当需要打击房地产市场的投机时,就加强税收征管;当市场反应过于激烈时,又放弃法律,向市场妥协。  

  法律的尊严不容侵犯,政府的信用也必须维护。政府对法律执行的时紧时松,既是对信赖政府的公民和守法行为的打击,也是对违法和对抗政府政策行为的变相鼓励。而一旦地方政府的信誉受损,不仅出台的政策难以落实,还很有可能引起各地的效仿,甚至形成大范围的地方政府信任危机。这样,地方政府政策的随意性,使得政府不仅要面对如何调控房地产市场的问题,更要考虑如何严肃执法和修复政府受到损害的信誉的问题。  

  在目前情况下,房产转让的个人所得税必须坚决征收,只有这样才能断绝投机者的侥幸心理,给炒房者以沉重打击。但是,政府也没有必要将个人所得税的征收和产权过户联系起来。如果这样挂钩,首先是于法无据,因为不能过户实际上是侵犯了购房者的权利,而购房者没有监督卖方交税的义务。其次,这种挂钩虽然可以保证税收的缴纳,但是也容易使卖方将税收转嫁到买方,反而会推动房价的上涨。第三,政府对房地产的相关税收监控并不困难,因为房地产的买卖都需要登记,只要政府严格执行法律,这部分税收是完全可以收上来的。  

  对房地产市场的调控,地方政府可以考虑的,不仅是提高房地产转让的成本,而且还有其他途径。第一,可以考虑提高市场投机者的持有成本。  

  例如,对超过平均自住需要占有的房屋征收重税,让投机者难以支撑。此举也可以调节贫富差距,一举两得;第二,可以考虑用政府行为降低投机者的房租所得,使其房租收入无法弥补投资或者无法支撑其等待过程,这样也可以间接降低房地产的投资价值;第三,可以降低房地产的流动性。例如,规定房地产的转让必须经过一定的年限,对短期转让的征收高额税款,随着房屋使用年限的增加,税率可以逐渐降低。在这样的情况下,越是投机者受到的打击越沉重。只有通过全方位的调控措施,才能真正实现国家宏观调控的目标。  
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