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二手房买卖要不要找中介
来源:  作者:本站
二手房买卖一般有两种方式,一是通过中介公司进行交易,二是自由交易。在武汉目前的二手房交易中,这两种方式数量基本各占一半。在这两种交易方式中,都存在交易安全的问题,因此,在二手房交易过程中,如何根据实际情况选择相应的交易方式,规避风险,就显得比较重要了。如何通过中介公司买卖二手房找中介公司,主要有以下几种方式:中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。如何辨别中介公司好坏,主要应注意以下几方面: 1.到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书,了解它的经营范围,看它是否有房地产经纪这项业务; 2.看看该公司的办公环境及公司的规模; 3.看看该中介公司是否有自己的网站,因为能拥有自己网站的中介公司,一般都比较重视公司的形象。与中介公司打交道时还需要注意: 1.核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此,委托中介公司办理房地产买卖业务时,一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书,了解它的经营范围,是否有房地产经纪这项业务; 2.在签订买卖合同或委托协议时,需多加注意,对相关的条款(如付款方式,经纪公司的权利及义务、违约责任等)应认真考虑,最好让律师或了解房地产行情的人帮忙把关。不通过中介公司如何交易笔者曾接到一名读者的“诉苦”电话:先前是通过网上进行的自由交易,看了两遍房屋觉得还不错,准备买了,进一步了解时,才知业主所拥有的只是临时产权,根本不能交易,白白浪费了这么多时间。如果是在去看房前或看房时就问清房屋的权属状况,就不会这样了。因此,在交易以前买方最需注意的是: 1.看房。首先看房时,一定要看该房屋所有权证,了解该房是房改房还是使用权房或者只有临时产权。如果是房改房,还需了解业主是成本价还是优惠价购买的房屋。 2.还需了解房屋所有权证上的房主与卖房人是否同一人。如果不是,还需了解他们是什么关系,是否有委托书、公证书。最后,还需了解清楚物业费、供暖费是否有遗留问题。 3.签订合同。一切承诺都需落实在合同上,以便将来产生纠纷时有据可查。 4.注意付款方式。最好是在过户当天支付。办理过户手续时,只须将买卖双方所需的证件备齐,按照房管局的流程去办理即可。在二手房交易的价格问题上,交易双方可以依据二手房指导价作为参照,同时再利用市场比较法,将自己的物业与周边物业价格做比较。第一步,搜集交易实例。业主可以通过同事、朋友或其他方式了解到自己房屋周边的交易实例;第二步,进行交易修正。一般来说,由于业主只是想大概了解自己房屋的市场价格,因此只须对房地产状况进行修正即可。房地产状况修正可分为区位状况修正(繁华程度、交通便捷程度、环境景观、临路状况等因素)、权益状况修正(土地使用权年限)和实物状况修正(新旧程度、户型、朝向、楼层、装修等因素)三方面。第三步,求取比准价格。①房屋位置(如果是在同一小区,修正系数为0。如果待估价房屋有更好的位置、交通、购物休闲环境等,则可选取1%至3%的修正百分数);②建筑年代的相对折旧:1%(在实际的估价中,年折旧率是按2%计算,但建筑年代对已购公房的实际影响并没有那么大,所以每年的相对折旧按1%计算较为适合);③楼层:一层为-2%;二层为0,三、四层为2%,五层为1%,顶层为-2%;高层:一层为-3%;二为-2%,三层为-1%,四、五层为0,六层及六层以上为1%,顶层为-3%;④朝向(以两个窗口朝向为准,如果窗口多于两个,选最好的两个为准):东向为0%,南向为+2%,西向为-1%,北向-2%。⑤装修:精装修且在3年以内的为+3%,3年以上的为0%。⑥暖气和燃气:有暖气和燃气为0%,单气为-2%。这样,对于业主来讲,出售自己的房屋,就会得到一个较为合理的价位。两种方式对比通过中介公司最大的好处就是安全、省心。俗话说“隔行如隔山”,中介公司对房地产经纪业务的办理十分专业,能为买卖双方省去好多的麻烦。更重要的是,中介公司所起的居间担保作用,能够站在公正的立场上,为买卖双方的交易安全起着十分重要的保证作用,保证双方的利益不受损害。缺点是目前中介公司众多,良莠不齐。如果委托不正规的中介公司很可能使委托方受到损失。不通过中介公司,自己交易最大的好处就是省钱,不需要缴纳中介费,而且自己亲自办理,让人放心。但是由于大部分买卖双方对房地产了解得不多,很容易忽略一些细节,结果产生一系列的纠纷,甚至是经济损失。本来是让自己放心的,结果由于对房地产业务的不了解反而变得不放心了。缺点是需要牵扯太多的时间,而且交易过程中的付款安全性得不到有效的保障。如果买方是按揭贷款,手续较为繁杂,因此,笔者建议买卖双方,为避免许多麻烦及不必要的风险,买卖双方自己达成交易的,可以委托一些“放心中介”办理权属过户和按揭贷款手续。
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